城市发展，迎来时代之变。
中办、国办印发《关于推动城市高质量发展的意见》，擘画了未来城市发展的路线图。
根据文件，稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展，增强超大特大城市综合竞争力，提高中小城市和县城承载能力。
此前召开的城市工作会议首提 " 两个转向 "：城镇化从 " 快速增长 " 转向 " 稳定发展 "，城市发展从 " 增量扩张 " 转向 " 存量提质增效 "。
阶段变了，城市发展模式自然要随之而变，城市竞争迎来新的洗牌时刻。
告别单打独斗，" 抱团竞争 " 时代来了。
文件提出，稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展。发展组团式、 *** 化的现代化城市群和都市圈，构建布局合理的现代化城市体系。
过去的城市竞争，主要是中心城市的单打独斗，诉诸的是单个城市之间的比拼，强省会、强中心城市就是体现。
如今，在城市群、都市圈模式下，" 抱团发展 " 成为新的主流，大城市群、强都市圈则是新的方向。
一般而言，中心城市、都市圈、城市群为同心圆结构，一个城市群多数包括几个都市圈。
我国都有哪些重点城市群和都市圈？
先看城市群，京津冀、长三角、大湾区、成渝双圈、长江中游，5 大城市群被委以重任。
根据文件，支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群，推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极。
我国共规划 19 个国家级城市群，虽说都是 " 国家级 "，但发展模式、成熟程度、战略定位有别，并不全部处于同一水平。
京津冀、长三角、大湾区是我国仅有的三大世界级城市群，代表国家与旧金山湾区、东京湾区等世界级城市群一较高下。
成渝双圈、长江中游城市群被誉为第四极、第五极，着眼的是 " 全国影响力 "，担当的是 " 高质量发展增长极 "，起到引领区域发展的重任。
这五大城市群相对成熟，在规划中处于 " 优化提升 " 的之一档，而其他城市群则处于 " 发展壮大 " 或 " 培育发展 " 阶段。
再看都市圈，强省会战略遭遇质疑，" 强都市圈 " 模式取而代之，重新圈定大城市的 " 势力范围 "。
我国共有 30 多个大型都市圈，目前已批复 17 个国家级都市圈，涵盖广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、郑州、沈阳等重点城市。
当然，规划获批不等于都市圈建成，绝大多数都市圈尚处于培育阶段，同城化更是处于初级阶段。
根据国家都市圈发展报告 2025，深圳都市圈被评为 " 标杆型 "；广州、南京、杭州都市圈为 " 领先型 "，处于成熟阶段。
青岛、厦漳泉、成都、武汉、西安、合肥等都市圈被评为 " 发展型 "，福州等 7 个都市圈，为成长型。
无论如何，抱团竞争都是大势所趋，中心城市不能一家独大，而是 " 一圈共大 " 乃至 " 一群共强 "，以整体参与区域竞争。
超大特大城市，谁的竞争力更强？
文件提出，增强超大特大城市综合竞争力。推动超大特大城市按照国家批准明确的功能定位做强做精核心功能，打造高质量发展主引擎；支持部分超大特大城市增强对全球高端生产要素的配置能力；支持超大特大城市布局科技创新平台基地。
这里提到的 " 国家批准明确的功能定位 "，主要指的是 2035 总规 , 它摹画了未来 10 年的城市发展格局。
目前，全国 40 多个 " 国批城市 " 的 2035 年总体规划都已获批，其中包括 19 座副省级及以上城市，以及省会城市、重点地级市。
这些城市在中心城市定位、交通能级、科创能级上存在差别，个别城市被赋予独一无二的特殊定位。
其一，九大国家中心城市的概念逐步淡化，形成新的中心城市体系。
根据 2035 总规，" 我国重要的中心城市 " 只有北京、上海、广州、重庆、天津 5 个。
其他城市则是以大区或国家战略为定位，或以所在地区、城市群为定位，从而圈定了其 " 势力范围 "。
杭州、南京之于东部地区，武汉、郑州之于中部地区，成都、西安之于西部地区，沈阳、长春之于东北地区都是如此。
其二，科创及制造定位，以 " 全国 / 国际科技创新中心 " 城市为金字塔尖，其他城市承担区域创新职能。
在科创能级上，北京、上海、深圳、广州担起重任，都集国家科学中心、国际科技创新中心等 " 科创双中心 " 为一体。
其他城市多数都是区域科创中心，但部分城市被赋予独特定位。
广州的 " 科技教育文化中心 "、西安的 " 国家重要科研和文教中心 "，杭州的 " 数字经济创新中心 "、苏州的 " 高技术产业基地 " 都属此类。
其三，广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、沈阳均拿下了超出同能级城市的独特定位。
广州不只是国家中心城市，而且还被赋予 " 综合性门户 " 的超级定位。在国内，能称得上门户的只有北上广三个。
深圳虽然没拿下任何层面的中心城市，却揽获更具含金量的 " 全国性经济中心 "、" 国家创新型城市 "，凸显其科创底色。
杭州虽然只是东部中心城市，但被赋予 " 全国数字经济创新中心 " 这一 " 国 " 字头定位，凸显其在数字经济领域的领跑实力。
从经济中心来看，成都、西安都是 " 西部经济中心 "，武汉则是 " 中部经济中心 "，在经济定位上略高一筹。
沈阳的 " 东北亚国际化中心城市 " 同样颇为亮眼，从 " 东北 " 到 " 东北亚 "，凸显了新地缘变局下的重要使命。
此外，2035 总规还 " 圈定 " 各城市的交通地位，划出城镇开发面积、人口天花板等，无不对长期发展带来深远影响。
城市扩容，仍未开闸。
根据文件，控制超大城市规模，合理有序疏解非核心功能；推动中小城市按程序稳慎优化行政区划设置。
这意味着，前些年盛行一时的省会扩容、地市合并、撤县设区建市，依旧处于搁浅状态，暂时不会大范围重启。
过去几年来，除了个别特别县市之外，没有新批复 " 撤县建市设区 " 的案例，更没有任何城市合并的新动作。
在此之前，不仅每年都有数十个乃至上百个 " 撤县设区 " 的批复，而且城市外延式扩张合并也屡见不鲜。
最典型的当属五大省会合并扩张，合肥、成都、西安、济南、长春借助合并周边地市，迅速做大城市体量，引来无数城市追逐。
随后，深莞惠合并、武汉合并鄂州、西安合并咸阳、宁波 - 舟山合并、汕揭潮合并之类的说法不绝于耳。
然而，从最新政策规划来看，超大城市的外延式扩张之路戛然而止，铺大摊子的模式不合时宜，城市发展要回归自身。
一个重要政策是 " 疏解非核心功能 "，北京、上海是先行者。
根据两地经验，有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等，以及避免教育、医疗资源集中于中心城区。
虽然城市扩容或升级暂时搁浅，但部分经济强县、强镇有望迎来扩权。
文件指出，适时调整扩大经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇经济社会管理权限。
目前，已有部分县级市获得省市经济管理权限，部分强镇则获得县级相关管理权限。
此外，从发展态势来看，人口收缩地区的区划调整，或将逐步被提上日程。
" 大拆大建 " 远去，城市更新成为新的方向。
文件提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。
这一次城市文件提出的两个阶段之变，冲击最为直接、影响最为深远的当属房地产。
房地产的繁荣，往往伴随经济高速增长、城镇化突飞猛进、城市大建设和人口涌入而来。
然而，当城镇化从 " 快速增长 " 到 " 稳定发展 "，当城市发展从 " 增量扩张 " 到 " 存量提质增效 "，房地产狂飙突进的支撑自然不复存在。
在存量时代，房地产发展的核心不再是 " 大拆大建 "，而是存量改造，即以城中村改造、旧城改造为核心的城市更新。
城市更新早已上升为国家战略，但这一次文件有一个值得注意的新提法：" 支持老旧住房自主更新、原拆原建 "。
过去，旧改往往由采取大开发模式，由 *** 或开发商主导，成片改造，卖地分钱，这在房价上行期无往而不利。
未来，许多老旧小区可能只能走自行改造之路，小区自主协商、自主筹资、自己聘请工程队拆除重建。
小区业主将享受所有收益，自然也要承受所有风险和成本。
若能顺利推进，一些地处中心城区的 " 老破小 " 有望迎来价值重估，而郊区的 " 远新小 " 或面临更大的压力。
总之，房地产终究回归常态，旧的发展模式回不去了。
