21世纪经济报道记者唐韶葵
9月8日，上海史上更大的城市更新项目——徐汇东安新村项目发布了其中一宗地块的规划设计方案：徐汇区C030301单元127b-23地块将规划建设5幢17-25层住宅楼，总共206户。这宗地块目前由上海新枫安企业发展有限公司（上海地产集团持股60%、徐汇城投持股40%）以83.5亿元竞得。
2024年初，上海徐汇区启动东安片区旧城区改建，这是上海史上更大单地块一次性征收项目。2025年，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块，出让总金额约523.03亿元，用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米。
3月26日，上海地产与徐汇城投合资的上海新枫安以83.5亿元竞得127b-23地块。5月，另外两宗地块接连出让，得主同样为上海地产与徐汇城投。
此前的9月5日，由中海地产、、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海联合产权交易所正式完成股权交易，获得其中两宗地127b-24地块、125-31地块的开发权。此次率先推出规划方案的127b-23地块，未来也有可能引入其他投资者共同开发。
（东安路左侧为125-31地块，右侧为127b-23地块和更靠近黄浦江的127b-24地块。摄影：唐韶葵）这意味着，中海地产、招商蛇口又加码了徐汇滨江板块的投资，且因应综合体地块的需求，引入了另一家央企——中旅投资合作开发。
同策研究院联席院长宋红卫分析认为，优质土地储备已经成为房企销售额的最重要保障。
他指出，与去年相比，今年头部房企在上海的销售格局，变动更大的就是中海地产（从中指研究院发布的数据来看，今年前8月排名从去年同期首位下滑到第四位），这与房企土地储备以及地块类别相关。近两年上海供地数量明显下滑，中心城区核心地段的地块数量更为有限，尤其近两年上海豪宅热销，导致头部房企销售量高于拿地量，去化速度快于拿地速度。比如中海地产2024年在上海销售额超过700亿元，而拿地仅耗资68亿元。
405亿元巨无霸地块
东安路三宗地块的出让过程，体现了“上海速度”。5月17日，127b-24地块在上海联交所出让，容积率约2.62，限高同为100米，总住宅体量约7.91万平方米，地块总价98.18亿元，楼面价12.41万元/平方米，由上海新百安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各持股50%。
5月31日，最后一幅125-31地块出让，体量更大，是一综合体地块，整体限高195米，容积率高达4.38，总住宅体量约27.3万平方米。地块总价341.35亿元，由上海新东安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各持股50%。
7月1日，上海公共资源交易中心发布公告，徐汇区东安新村两宗协议出让地块的股权及债权将进行捆绑 *** ，拟 *** 标的为新百安公司90%股权和新东安公司90%股权及相关债权。
截至2025年6月30日，前述两宗地的大股东新东安公司、新百安公司的经审核资产净值分别约为50.91亿元、25.82亿元，估值则分别约为54.98亿元、26.62亿元，合计约81.6亿元。而本次交易对价总额约154.78亿元。
中海、招商在此次交易中入局。127b-24地块 *** 后，中海、招商、中旅持股比例分别是30.5%、55%、4.5%。按照345.8亿元资产估值计算，90%股权成交代价约为311亿元。125-31地块 *** 后，中海、招商、中旅持股比例分别是50.5%、35%、4.5%。按照104.41亿元资产股市计算，90%股权成交代价约为94亿元。两幅地块总成交代价约为405亿元，其中需要支付现金154.78亿元，其余则是债权。两幅地块剩余的10%股权归属于徐汇城投。
其中，中海地产以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，合计投资81.53亿元。
此次交易，央企中旅投资（00308.HK）跃入公众视野。中旅投资在华东、大湾区开发有不少住宅项目，该公司的强项是文旅地产开发与运营。
中海地产补库存
在徐汇区规模更大的城更项目上，中海地产与招商蛇口正式入局。从两家房企在上海的投资布局来看，它们又完成了一次在上海市区核心地段的投资加码。
有业内人士根据地块规划测算出，东安新村两幅地块的住宅货值预计将达到600亿元，为上海历史上更大的豪宅开发项目之一。
其中，东安一村地块地上开发体量45.5万平方米，包含约26万平方米的住宅、约18万平方米的商办以及约1.3万平方米的社区配套，仅住宅货值就接近500亿元。
东安二村南地块地上开发体量7.9万平方米，包含约7.5万平方米的住宅以及0.36万平方米的社区配套，仅住宅货值就接近150亿元。
补仓上海这一举动，是房企在上海的储备落后于销售。中指研究院发布的2025年1月至8月上海房地产销售数据显示，中海地产的全口径销售额与权益销售额这两个数据都落后于、招商蛇口与华润置地。其中，中海地产上海全口径销售额161.6亿元，排名第四，权益销售额114亿元，同样排名第四。
*** 息显示，今年上半年，中海地产在内地10个城市和香港新增17幅地块，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米。但这些土地储备里面并没有上海的项目。
不过，近期中海地产颇有迎头赶上之势，除了以119亿元拿下静安、普陀地块，此次也以大约81.53亿元拿下前述两宗地开发权。
与中海地产类似，招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增了两宗地。
此次中海地产、招商蛇口主导开发的东安新村城市更新项目，尽管货值庞大，但不少分析人士对于去化并不担忧。根据项目所在地理位置的现状，南边不远处便是西岸金融城，是一个总建面约180万平方米，投资超600亿元的综合体项目，包括商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态。
因此有分析人士指出，东安新村城市更新项目，不仅是对板块居住条件的改善，更是城市功能的迭代。在徐汇滨 *** 区域枫林-01更新单元的实施规划方案中，作为重要组成部分的东安新村所在区域定位为国际医创社区，是世界级医疗科创枢纽。
