21世纪经济报道记者 郭聪聪
继北京、上海、广州、厦门之后，天津成为全国第五个开展不动产信托财产登记试点的地区。
近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局、中国（天津）自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（下称《通知》），标志着天津正式加入不动产信托财产登记试点行列。9月24日，该《通知》正式对外公布。
值得注意的是，此次试点，天津并未止步于既有试点经验的借鉴，创新性地将天津自贸试验区制度优势与不动产信托财产登记制度深度融合，构建起 “持有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流程 + 多部门协同” 的创新体系，为信托服务实体经济、满足民生需求开辟了新路径。
锚定三大目标
作为一种灵活的财产管理制度，信托的核心优势在于财产独立、风险隔离和长期存续。然而，当不动产作为信托财产时，登记制度的缺失成为制约其功能发挥的瓶颈。没有明确的登记规则，信托财产难以真正实现与委托人、受托人自有资产的隔离，也影响了交易安全和信托业务的规范化发展。
《通知》明确了试点不动产信托财产登记的制度框架，全文共分为五个部分：一是明确总体目标，二是提出相关工作要求，三是界定定义与适用范围，四是规范具体办理流程，五是建立配套保障机制。
本次试点立足天津金融创新与实体经济发展需求，围绕三大核心目标，引导信托行业回归服务本源，发挥其制度优势。
首先是打造“金创区”示范标杆。《通知》提出，要扎实推进天津金融创新运营示范区建设，推动服务业扩大开放政策在津落地实践，最终形成可复制、可推广的不动产信托财产登记经验，进一步强化金融改革示范引领效应。
第二是推动信托业回归本源。信托的核心优势在于财产独立、风险隔离、长期存续，《通知》明确引导信托公司立足优势，提升服务实体经济的效能。具体来看，信托机构应当紧扣天津经济社会发展需要，鼓励围绕养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务。
第三是发挥自贸制度创新优势。《通知》提出深入实施天津自贸试验区提升战略，推动信托财产登记制度在天津自贸试验区内先行先试，通过打造制度型开放新高地，提升对接国际经贸规则、服务国家战略、赋能新质生产力的水平，构建创新开放型金融生态。
三大创新亮点，优化服务体验
本次天津的不动产信托财产登记试点，呈现出三大突出制度创新亮点，着力优化服务体验，提升办理效率。
亮点一：明确将“盘活存量资产”为核心场景
《通知》明确在全国范围内首次将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景，打通信托服务实体经济全链条，借助信托制度优势，推动企业存量资产的盘活，有效解决资产流动性差、处置周期长、转化成本高等痛点，为企业打造轻资产管理模式提供解决方案。
亮点二：“持有+购买”并行，丰富信托设立方式
《通知》明确，除传统不动产转入信托模式外，创新增设“受托人购买不动产”方式，有效兼顾存量盘活与增量创造，这一设计立足于资产盘活、特殊需要、养老保障的业务场景需求，也为自然人通过信托实现“定向购买不动产+财富管理”提供便利，同时也将有效激活存量资金信托产品参与不动产信托业务，降低信托设立成本。
亮点三：建立“转入+转出”双流程闭环
《通知》明确了不动产转入信托的登记流程，由不动产登记机构在权证和登记簿上注记“不动产信托财产”标识，体现了财产独立性。同时，构建“预登记—申请登记证明—办理登记—反馈结果”全周期流程，实现从设立到退出各环节的有序衔接，增强操作透明度和效率。
《通知》充分发挥了“金创区+自贸区”的政策叠加优势，支持在天津自贸区内率先开展不动产信托财产登记试点，推动信托登记制度与自贸区高水平开放政策深度融合，为全国积累可复制、可推广的实践“天津经验”。
为确保试点顺利实施，《通知》还明确由天津市地方金融管理局等六部门联合建立信息共享与协同机制，覆盖登记全流程所涉环节，并加强与司法机关的沟通协作。中国信托登记有限责任公司也将提供专业技术支持与平台保障，共同构建多方联动、高效安全的不动产信托登记新生态。
