界面新闻记者 |
2025年第三季度，上海商办市场迎来重要转折点，办公楼与零售物业空置率同步环比下降，大宗交易市场也走出阶段性调整。
仲量联行指出，在“促消费”政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复，入境游与国内旅游带动部分核心商圈净吸纳量增长；投资市场则在标杆性商办项目成交带动下回暖，大宗交易热度持续回归核心区域。
世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕告诉界面新闻，2025年前三季度，上海经济稳健增长，第三产业占比持续扩大，这主要得益于产业升级、数字赋能、开放优势和业态融合四大引擎的协同发力。在此背景下，办公楼科创企业搬迁扩租活跃，新兴商务区需求攀升。
除此之外，在戴德梁行华东区董事总经理黎庆文看来，期间上海密集落地首发经济三年行动、楼宇更新实施意见、数字消费提升计划等集成政策，也为商业、写字楼注入“功能复合+运营精细+政策适配”的新标准。
大宗市场企稳回升，内资主导开启新格局
10月16日，戴德梁行公布数据显示，2025年三季度，上海大宗交易市场在外资阶段性离场的背景下，以内资力量为核心引擎实现逆势突围，143.6亿元的单季成交额环比激增67%。
戴德梁行认为，三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%、外资的集体缺席，标志着上海大宗交易市场进入“本土化”新阶段。
值得关注的是，内资买家呈现明显的分化特征。一方面，以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，中邮保险通过对博华广场股权的收购完成核心办公资产战略布局。
与此同时，地方 *** 、上市公司和实体企业构成上海第三季度非机构投资者主力，如普陀长征镇 *** 、某券商和格林豪泰等，分别通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标。
戴德梁行相关人士向界面新闻指出，虽上海第三季度自用型买家成交额占比仅为9%，但其对资产品质的注重具有明显指向性，如建筑公司溢价收购泰禾大厦、券商收购外马路江景独栋等项目，均彰显出稀缺区位和硬件条件的核心价值。
而投资型买家则更强调功能适配，如中邮保险收购博华广场股权、格林豪泰收购阳光控股大厦后计划改造为商业和酒店综合体等，体现对资产复合价值的深度挖掘。
从交易类型来看，世邦魏理仕数据显示，办公楼交易以60%的交易笔数占比重回主导，零售物业交易占比16%，长租公寓与综合体交易各占8%，投资者仍偏好地处核心区位、稳定运营且现金流充沛的优质资产。
大宗交易市场的回暖还体现在交易金额上。仲量联行数据显示，三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%。
仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎认为，“未来随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升，以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”
消费活力持续释放，零售租赁需求上涨
今年第三季度，上海零售市场同步回暖，主要统计指标继续攀升。戴德梁行数据显示，2025年三季度，上海零售物业市场经济情况保持健康态势。
据界面新闻了解，今年1-8月，全市实现社会消费品零售总额10926.06亿元，同比增长3.7%。与这些积极指标相呼应，核心商圈内租金环比上升0.44%至1885.81元/月/平方米；全市中高端购物中心整体空置率环比下降0.19个百分点至9.32%，消费活力显著释放。
而且，自2024年《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024—2026年）》发布后，上海商业空间加速升级，新兴商业体也在密集涌现。
三季度上海零售商业市场共有新天地东台里、唐镇印象汇、上海蓝鲸世界、TOP金光汇等8个新项目入市，新增优质零售面积共计66.7万平方米。这些新开业项目正以新颖的笔触重构消费的语境，整体发展路径正从传统空间供给向场景营造、业态融合与情感体验深度转型。
就存量项目而言，打造独特消费体验成为重中之重，各大商业地产企业动作颇为频繁。
9月12日，瑞安房地产宣布将旗下“新天地XINTIANDI”从商业项目品牌战略升维为社区品牌，将原以“天地”命名的六大项目统一更名为“新天地”，包括武汉新天地、重庆新天地、上海蟠龙新天地、瑞虹新天地、虹桥新天地等，上海创智天地、武汉创新天地则作为知识创新社区独立保留原名。
界面新闻获悉，伴随“新天地XINTIANDI”的升维，瑞安旗下所有项目都进入空间、内容、服务的系统化升级周期。其中，第二届“Art To Gather 新天地艺游季”作为新天地XINTIANDI”原创内容代表项目，即艺术内容的集中呈现，也是对原创IP与公共空间融合方式的再创新。
位于宝山区的南大智慧城甚至引入艺术、科技，要打造“科创艺场”。据界面新闻了解，9月30日至10月7日，上海城市空间艺术季宝山展区落地南大智慧城，聚焦“生态+产业+智慧”的核心内涵，创设了诸多科技与艺术深度融合的体验场景，如机器人“陪跑”、音乐节、游园趣展等。
戴德梁行认为，上海首发经济金字招牌含金量仍在上升。自路易威登“路易号”概念空间启幕后，9月重量级首店再度在沪上新，如淮海中路开设全国首个“House of H&M”，3000平方米的零售空间中融合零售、咖啡、花艺、直播空间与展览空间。
“从近期不同品牌旗舰店的功能及布局上可见，品牌在门店的设置上不再只是卖产品，而是在卖可参与的生活场景和精神内核展示空间。”戴德梁行相关人士指出。
与此同时，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。仲量联行数据显示，2025年第三季度，非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百分点至13.5%。
接下来，零售市场的活跃度会继续提升。
“未来六个月，上海零售物业市场预计将迎来约48.9万平方米的新增供应。”世邦魏理仕中国区商业租赁交易负责人希诺告诉界面新闻，这些新项目包括位于核心商圈的永源浜，以及徐汇滨江、新江湾城等非核心商圈的优质零售项目，将通过多样化的商业地产模式，提升区域的商业能级。
甲级写字楼量升价跌，分化中孕育新动能
较之投资市场和零售市场的活跃，办公楼市场相对平稳。2025年三季度，上海写字楼市场需求仍处于低位，但整体较上季度有所增长。
戴德梁行数据显示，今年第三季度，上海写字楼市场净吸纳量为8.9万平方米，环比增长3.9%。市场空置率小幅放缓至23.5%。在企业“降本增效”的常态化背景下，租金仍处于下行通道，本季度甲级写字楼平均租金为6.74元/平方米/天，环比下滑3.6%。
需求放缓，但供应仍在增加。据界面新闻了解，本季度共迎来4个项目入市，为市场注入约22.2万平方米的新增供应，其中核心商圈1个，新兴商圈3个，分别为黄浦“日月光二期”、普陀“城耀大厦”、浦东“前滩源”及“前滩尚”。
而且，第四季度预计还有3个新项目入市，新增供应约26.2万平方米，分别位于长宁虹桥（14万平方米）、静安核心（8万平方米）及徐汇滨江（4.2万平方米）。
世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越表示，“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米的新增供应，其中华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级优质物业将成为市场焦点。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，目前，短期内上海写字楼的租赁需求仍处于低位。若四季度的项目按期入市，全市存量将超过1800万平方米。
业内认为，新增项目集中入市将进一步加剧存量压力，部分缺乏差异化优势的项目可能陷入“以价换量”的被动局面，租金折扣、延长免租期等优惠措施或将成为常态。
从行业需求来看，世邦魏理仕数据显示，金融业连续三个季度领跑市场，占比达23%，主要受到保险和基金公司的需求推动；TMT上升至第二位，占比22%，增长动力源于人工智能以及数字解决方案类企业的旺盛需求。
此外，消费品零售业位列第三，占比15%，快消及时尚品牌的扩张成为其主要驱动力；专业服务业排名第四，占比11%，主要受益于法律和咨询公司的搬迁扩张需求。
值得关注的是，交运仓储行业本季度跻身前五，占比达5%，这一变化释放出物流、电商及进出口贸易持续向好的积极信号。
从区位表现来看，本季度五角场跃居首位，主要来自字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬迁需求；淮海中路位列第二，增长动力来源于保险等金融公司的推动，其中太平洋新天地中心在本季度最为活跃。
陆家嘴板块排名第三，以金融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行业及金融行业构成其核心需求来源。
展望未来，张越认为，由于前三季度金融业、TMT(人工智能、电商及系统解决方案等企业)与消费品零售业的升级搬迁与扩租带来了租赁需求的增长，预计市场活跃度将维持稳定。
“近期出台的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》为存量资产转型提供了新路径，允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态，这一政策创新与产业需求形成合力，将加速市场去化。”张越表示。
