来源｜智谷趋势Trend
ID｜yuanfangguanchaju
作者｜溪云
有人说，“卖不起房”的时代已经来了。
当下不少地方，房价跌到连贷款都覆盖不了。卖房不仅拿不到钱，还得倒贴。“以价换量”的行情下，不少业主忍痛割肉。
结果呢？大量“老破小”价格跳水，性价比飙升。
此时此刻，不少曾高喊着“不买房、不结婚”的年轻人，反而瞅准时机，悄悄开始抄底了。
在一二线重点城市，二手房打败了新房。住建部最新数据显示，全国已有15个省（区、市）的二手房成交量超过新房，加速成为楼市主战场，具体来看：
上海上半年二手房成交13万套，是新房的5.3倍；北京是4.8倍，广州1.9倍，深圳1.3倍；成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州也达到1.6倍。
这轮调整，本质上是对过去房地产泡沫的一次系统性出清。
炒房客纷纷离场，释放出大量低价优质房源，反而给真正的刚需打开了“捡漏”窗口。
房子，正在回归居住本质。交易数据也越来越真实地反映市场供需——不再是炒作，而是实实在在的“谁需要、谁买”。
当泡沫被充分挤出，制度性变革同步推进，房子的下一个“春天”，不远了？
老破小成交的热潮，已经在一线城市出现了。时不时来一波成交小高峰。
比如，上海市普陀区真光新村，上半年卖了199套二手房，平均每天一套。有些热门板块更是“手快有、手慢无”，个别房源挂牌当天就被秒掉。
深圳也紧随其后。“9·5新政”一松绑限购，大批买家立马冲进市场抢购老破小。9月6日到14日，全市二手房签约量环比涨了27.8%；其中宝安暴涨67.6%，罗湖也涨了48.1%。
为什么火？
因为有人拼命卖，才有机会捡漏。不少高位接盘的人，首付早就跌没了。房贷白还了，卖房还要倒贴，很多人已经“卖不起房”。
不少人咬牙硬扛，但也有人果断割肉离场。为了快点脱手，业主们各显神通：
端茶倒水陪看房、在社交平台天天更新“卖房日记”，甚至有人干脆转行做起了房产中介，只为早点甩掉这个“烫手山芋”。
更夸张的是，有惠州业主在群里直接喊话：“房子免费送！”首付20多万和4年月供，一分不要。更有甚者，直接贴钱送房，只为快速离场。
挂牌量激增的情况下，属于购房者的机会窗口也出现了。
二手房，甚至老破小受热捧，最显著的原因，就是价格跌到位了。
数据显示，截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平。二手房由业主自主定价，在市场压力下，大量炒房客与置换群体扎堆降价，释放出巨大的议价空间。
今年以来，“以价换量”还在继续。
2025年1-10月，广州二手房均价从2.93万/平跌到了2.09万/平，每平方米缩水超8000元。
以珠江新城CBD核心的保利心语为例：临近地铁5号线猎德站，坐拥体育东小学、天河中学等优质教育资源，周边高德置地、天汇广场等商业配套成熟，还有珠江公园、花城广场等休闲空间。
即便如此，其部分70㎡小户型在两年内仍暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡。
另一方面，二手房的租金回报率，显著上升了。
衡量房价是否跌到位的一个指标，是租售比。国际上认为合理租售比区间为3%-5%。
数据统计，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，尽管还没有到“3”字头，但只要具备火眼金睛，也能淘到“金子”。
例如上海的华为西岑，由于华为入驻了3万名员工，一下子把附近的租金水平推到了高点，片区租售比达到了3.52%。金山石化街道的租金回报率更是更高达到了4.4%，原因是这里的老破小成交价只有7000-9000/㎡，堪称“白菜价”，已经接近砖头成本。
不错的租售比，正让房产的投资属性，悄悄回归。
此时此刻，下场抄底的人不只是自住型购房者，更有寻找理财机会的投资者。
经济观察报报道，今年7月，北京一位以120万总价买入一套双地铁小户型的投资者，每月能获得租金4000元，每年是接近5万元的房租收入，租金回报率4%。
在当前利率步入1字头的情况下，4%的回报率真的是很香了。
除了价格跌到位以外，对于刚需购房者而言，二手房还有几大新房不可替代的优势。
之一，所见即所得，规避烂尾风险。
当前房企持续出清，买新房犹如开盲盒；而二手房产权清晰、现房交付，真正实现一手交钱、一手交房。
第二，核心区位优势明显。
核心城市的市区早已开发完毕，新楼盘通常位于郊区，配套不成熟。相比之下，二手房大多位于市中心，生活便利。
第三，急卖的业主越来越多，捡漏概率更高。
据58安居客研究院数据，截至今年9月，全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套的历史高位。供应量上涨，购房者可以精挑细选、货比三家，掌握交易主动权。
对改善型家庭而言，虽然旧房出售价格缩水，但目标新房或次新房同样大幅降价，整体置换压力反而减轻。
当然，这一“买方市场”主要集中在人口持续流入、经济基本面稳健的城市。对于产业空心化、人口持续流出的三四线城市，“抄底”仍需谨慎。
二手房交易超过新房，说明市场正从投机驱动转向居住本位，也为政策从“救项目”转向“保民生”提供了现实基础。
这恰恰为下一阶段的政策发力与经济修复，埋下了关键伏笔。
市场完成初步出清，投机泡沫被有效挤压，政策“*”也就有了更精准的落点。
当前宏观经济面临的更大挑战，是有效需求不足。疫情“疤痕效应”改变了居民的预期和行为模式。消费趋于保守。刚刚过去的8天黄金周，成了楼市“十年最冷黄金周”。没有促销热潮，连看房的人都少了大半。
然而，房产占据中国家庭总资产的七成以上。正因如此，稳楼市从来不只是一个行业问题，而是关乎宏观经济大盘的关键变量。
近日，中财办原副主任尹艳林在接受媒体采访时说了一句话，意味深长：
房地产调控的政策工具箱，就应该从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”的工具箱。
他说，要尽快扭转“房价只能跌、不能涨”的单边预期。稳楼市的必要性，甚至可能超过稳股市，因为房地产对投资、消费的带动效应更强、更直接，对改善地方 *** 财政状况、修复居民和企业资产负债表的作用也更有效、更直接。
尹艳林的观点，或许也代表了一部分决策者的想法。提振总需求需要突破口，而稳定房地产市场，很可能是关键支点。
在此之前，让炒房客充分出清、让住房回归居住本质，恰恰是为下一轮行情打下基础。
当房子真正落到更多普通家庭手中，未来的房价上涨带来的，将不再是投机狂欢，而是全社会消费能力与经济活力的实质性提升。
房地产稳，则经济稳；房地产活，则百业兴。
这场深度调整的终点，或许也是中国经济迈向高质量发展的新起点。
溪云｜ 排版魏蔚
1. 阿豹的财经世界：为什么中国人卖不起房了？
2. 经济观察报：和中财办原副主任尹艳林聊了两小时：反内卷、房价、股市、“十五五”和改革
