来源：证券日报
在房地产行业转型进入深水区之际，具有“轻资产和抗周期”的代建业务，成为房企转型的重要方向之一。
据克而瑞地产研究近期发布的监测数据显示，2025年上半年，代建新增规模排名前20位的企业新增签约建筑面积合计为10983万平方米，同比增加28%。这一数据折射出房地产行业转型的新逻辑，即当土地红利消退、高杠杆模式失灵，“专业能力变现”正替代“资本规模扩张”，成为房企重构价值链的“破局利器”。
在这场拓展代建业务的大赛中，想跻身之一阵营并不容易。头部企业绿城管理早已深耕十数年，且上市已久一枝独秀，龙湖集团旗下龙湖龙智造、旗下金地管理等代建企业也深耕多年。
不过，后来者远洋集团旗下代建品牌远洋建管却已经蹚出一条新的轻资产化业务路径。据中指研究院近期发布的《2025上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，今年上半年，远洋建管新拓展面积562万平方米，位列行业第八。
“代建业务已经是远洋集团的重要发展方向。”远洋集团副总裁赵建军近日对《证券日报》记者表示，不同于其他房企将代建业务拆分，独立运营，远洋集团做代建业务采取完全融合的发展模式，既要做好重资产开发运营，又要加快代建业务拓展步伐。在发展的策略上，代建业务已受到了更多重视。
盘活不良资产提升代建费率
从今年上半年代建行业竞争格局来看，头部企业新签约规模集中度出现下降，中部和尾部企业加速项目拓展，代建管理费率持续压缩。据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，超五成代建项目代建管理费率在1%至2%之间，部分能达到3%，而过去代建管理费率高点时可达5%。
在这种竞争格局下，远洋建管独辟蹊径，走差异化竞争路线，多元业务、盘活不良资产，城市更新等赛道成为其锤炼代建能力且提升代建费率的重要抓手。
“不同类型项目收费差异很大，比如涉及复杂的不良资产处置项目，收费比例会相对高一些。”赵建军透露，盘活不良资产是一个好赛道，具有广阔的发展前景。
从已有的实操案例来看，华东地区的海盐都汇华庭项目，展现了远洋建管处理复杂问题的能力。面对70余起债务纠纷和停滞的工程，公司团队通过债务重组、成本优化和营销重塑，不仅实现如期交付，还使项目跻身当地销售前三。
至于盘活不良资产的合作模式，远洋集团管理层表示，公司与一些资产管理公司（AMC）建立了深度合作模式：AMC以市场价四到五折收购金融机构急于处置的优质债权资产后，由远洋集团负责后续运营管理，通过专业操盘提升产品价值，实现资产增值与投资收益。这种合作充分发挥了AMC的资金优势与远洋集团的运营专长，形成了“低价收购+专业运营”的价值提升闭环。
截至目前，远洋集团代建业务中住宅占比约70%，同时涵盖城市更新、产业园区等多元化业态。虽然今年的销售业绩和代建收入相比重资产业务还不算多，但管理层更看重的是建立可持续的专业服务模式。
靠三条路径实现差异化突围
当然，想要实现长足发展，最根本的是要持续获得业务，且形成差异化竞争优势，以此破除行业内卷模式，助力远洋集团养好团队谋得新生。赵建军表示，远洋集团经历过一段时间的摸索，现已形成三条路径。
其一是建立“根据地”。过往重资产开发模式下，远洋集团进入全国近五十个城市，代建“根据地”则选定在不超过二十城。通过梳理这些城市的优劣势，找到主要代建类型，明确业务主攻方向，进而找到突破口，管理半径的缩小有助于集中精力。
其二是查漏补缺搞“游击战”。远洋集团并非最早进入代建行业的之一梯队成员，规模体量上难以和先行者匹敌。但能做的是寻找其他平台业务的“真空”。例如，它们没有合作成功的项目、没有涉足的业务类型、没有经验的业务模式……从细微之处渗透，在此消彼长中逐渐打开市场。
其三是集中力量打“歼灭战”。一线团队捕捉到项目信息后迅速反馈，由集团层面组织团队为项目“把脉”，集中力量为委托方提供精准的诊断和方案，这也有赖于“精兵简政”后提升的组织敏捷性与运营效率。
“我们对自己的定位是项目医生。”赵建军这样描述远洋的代建理念。尤其是对城市更新这类复杂综合体项目而言，“把脉”至关重要。
赵建军坦言，城市更新项目要分两条路径走：一是“穿衣戴帽”式综合整治；二是拆除重建。远洋集团凭借成都远洋太古里、京杭大运河畔的两座乐堤港等成熟的城市更新经验，已经在该赛道中找到持续性机会。比如，远洋建管竞标成功的济南宾馆地块城市更新项目，在保留老建筑的同时，新建区域聚焦高端商业，实现“新”与“旧”的协调统一，打造商埠文化展示窗口。
据远洋集团管理层透露，代建城市更新项目主流商业模式分两种：一种甲方集体出资，远洋集团输出营造与运营等专业和品牌能力，赚取代建费并分享增值收益；另一种则是远洋集团寻找合作方，由合作方出资设立基金，远洋集团负责代建操盘，推进城市更新或新项目开发。
对于未来代建业务发展规划，赵建军直言，逐年增长即可，不设定不切实际的目标。把每一件小事做到极致，做一个成一个，这才是根本。房地产还有新的市场和需求，也有很多复杂的项目需要代建方来激活，只要 *** 正确、做得好，一定能走出不一样的发展道路。
中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限。由开发商向服务商转型是房企发展的必然趋势，代建是轻资产业务重要领域，对房企转型发展十分重要。未来，房地产代建企业须更加注重品牌信誉，不以规模竞速论英雄，坚定走长期主义道路，走出一条适合自身发展的代建新路径。
本文转载《证券日报》
