中航基金：养老REITs助力公募基金高质量发展

　　编者按：2025年9月8日，在北京证监局指导下，北京证券业协会携手北京公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构及多家主流媒体，共同启动“北京公募基金高质量发展系列活动”，贯彻落实《推动公募基金高质量发展行动方案》，打造北京金融高质量发展新名片。

　　2024年7月基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知首次将养老设施项目纳入基础设施REITs发行范围，进一步完善我国养老金融相关政策，标志着养老服务领域与资本市场开始深度对接。养老设施REITs的培育、发行必将助力我国公募基金高质量发展。

　　依据《2024年民政事业发展统计公报》，截至2024年年末，我国60周岁以上人口为3.1亿人，占全国人口22%，按照有关老龄化的划分标准，我国已进入“中度老龄化”社会。为应对我国人口老龄化，党的二十大报告将“实施积极应对人口老龄化国家战略”纳入总体部署，强调老龄事业与现代化建设协同推进‌。

　　近年来，我国养老服务体系建设成效显著，养老机构和设施及养老床位数量稳步增长。数据显示2015年至2024年间，养老机构从11.6万个增至40.6万个，增幅高达250%，同期养老床位数量虽从672.7万张增长至799.3万张，但19%的增速明显滞后于机构数量的扩张，形成机构多、床位少的特殊格局。这种特殊格局是养老产业的重资产特性在发挥作用，投入金额大、回收周期长的特点使得社会资本更倾向于布局中小型养老机构，导致大型养老机构新增数量有限。与此同时，全国60周岁及以上人口从2015年2.2亿增长至2024年3.1亿，增长40%，截至2024年年末，每千名60岁以上老年人仅拥有25.8张养老床位，养老服务设施远未满足日益增长的养老需求。在供需失衡的背景下，重资产运营的养老机构面临可持续发展难题，为维持运营，许多机构不得不提高客单价用以覆盖前期土地建设成本及运营服务成本，迫使居民养老服务的获得门槛被推高，入住率下降，导致机构养老服务商也更加容易陷入经营的资金困局，机构养老增速缓慢。

　　‌为了应对老龄化挑战，激发养老产业发展活力，国家近年来出台多项养老金融支持政策，其中也多次提及鼓励养老设施发行基础设施REITs。2025年1月《关于深化养老服务改革发展的意见》是首次以党中央、国务院名义将养老设施REITs纳入国家战略框架。随后在2025年2月，中国 *** 出台《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》提出“推动资本市场更好满足多元化养老金融需求”、“探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。2025年9月国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，进一步提出“积极研究探索养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件”。各项政策的出台形成政策接力，助力完善养老金融支持体系。

　　为保障基础设施REITs市场的健康有序发展，国家对于养老设施项目发行REITs设立了明确的筛选标准，根据相关政策要求，养老设施项目申请发行基础设施REITs需满足以下条件：养老项目必须依法登记并在民政部门备案；项目权属清晰；底层资产完整；运营收益良好，项目运营时间原则上不低于3年；当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，发起人（原始权益人）具有较强的扩募能力、具有首发规模2倍的可扩募资产；参与方经营状况良好；项目近3年未出现重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。

　　截至2025年9月，养老设施REITs尚处于“政策落地-项目储备-标准磨合”的培育阶段，对比消费基础设施等REITs产品的快速上市，养老设施REITs的滞后性也凸显了其特殊性。主要为：①养老机构对REITs的认知尚处于培育阶段，还需加强培训和指导；②部分养老机构为非营利法人，依据《民法总则》要求其不得向出资人分配利润及财产，目前尚未针对REITs出台相关的收益分配机制，如要发行基础设施REITs需注销后改制为公司制企业；③当前养老行业的参与主体以中小机构为主，其床位数量、收入规模以及专业运营能力还有待提升；④存量养老设施多存在土地性质复杂等问题，需通过补办手续或规划调整满足REITs发行要求。

　　当前，养老设施REITs的发展仍面临诸多挑战，亟待破解。但在顶层政策的有力引领与多部门协同推进下，其发展路径正日益清晰。我们期待相关难点能够早日实现实质性突破，推动首批养老设施REITs项目成功发行、平稳落地，从而更好地发挥公募基金行业服务国家战略的作用。此举不仅是养老行业在融资模式上的重大创新，也将有效缓解养老机构的资金瓶颈，激活社会资本参与积极性，构建养老资产投资的良性循环机制。同时，基础设施REITs对现金流稳定性、资产合规性和信息披露的严格要求，也将推动养老机构提升运营效率与服务品质，加速整个行业向专业化、市场化转型。

　　此外，在我国社会老龄化趋势不断加深的背景下，养老产业市场空间广阔、需求持续攀升。公募基金行业将凭借在投资管理能力、风险管理能力及产品创新方面的专业优势，依托养老设施REITs这一链接社会资本、资本市场与养老产业的重要金融工具，帮助投资者更好地分享养老产业发展带来的长期投资红利，为投资者带来“现金流+资产增值”的双重收益。养老设施REITs产品也有望成为财富长期稳健配置的重要选择，最终实现产业发展与居民财富保值增值相互促进的良性循环。

　　中航基金作为公募基金管理人，将充分发挥自身专业优势，紧密围绕基础设施REITs的发行与运营要求，系统化构建养老设施REITs项目全周期服务机制。针对处于不同发展阶段的养老机构，实施差异化、分层次的服务策略：前期深度参与项目培育、筛选与申报推荐，夯实资产质量；发行后着力提升存续期运营管理能力，确保项目稳健运行。同时，中航基金将持续强化投资者教育与信息披露工作，增强市场信心，吸引更多中长期资金入市，切实为投资者创造持续价值，积极服务实体经济与国家战略，助力公募基金行业高质量发展。