中金发布研报称，维持（00101）跑赢行业评级与盈利预测不变。考虑美联储降息落地、市场风偏改善，小幅上调目标价6%至9.46港元/股，对应15倍2025年目标核心P/E、5.5%目标股息收益率和8%上行空间。公司交易于14倍2025年核心P/E和5.9%股息收益率。该行对其下半年及明年经营表现信心增强。
中金主要观点如下：
积极拓展可租面积，三期建设有序推进中
公司披露上海恒隆广场三期总楼面面积约3，000平米（当前该项目总可租面积约3.2万平米），预计将在2026年三季度开业。该行认为三期开业后一方面将有效扩展项目可租面积，满足更多品牌旗舰店入驻需求；另一方面亦有望起到拓展户外空间场景、丰富消费者体验，优化客户入场动线设计等作用。此外，公司亦积极通过大铺切小铺、改造办公楼与商业衔接空间等方式优化场内空间使用效率。
品牌调改有望于今年年内逐步展现成果
存量品牌端，该行预计Chanel的全新三层旗舰店有望于四季度开业，届时或有望对零售额产生显著贡献；增量品牌端，Rolex已于年内新开业，老铺黄金于三层围挡（今年5月老铺黄金已于港汇恒隆开业），此外公司亦积极引入大疆、哈苏等新型体验业态以提升品牌丰富度。
上海恒隆广场下半年经营表现有望延续改善趋势
恒隆地产内地购物中心零售额1-2Q25分别同比-7%、-1%，其中上海恒隆广场零售额上半年亦呈逐季改善趋势。该行认为下半年项目经营表现或有望延续二季度以来趋势，主要考虑：1）去年三季度为去年全年更低基数（公司内地零售额整体同比-18%），今年奢侈品消费外流斜率有所趋缓，三季度同比存在一定支撑；2）积极组织营销推广活动，包括9月开始的Jellycat联名活动、通常于11月举办的周年庆活动等，该行预计有望带动客流增长；3）上文所述品牌调改效果的逐步释放等。考虑上海恒隆广场对公司业绩的重要贡献（1H25商场部分贡献公司总租金收入16%左右），该行认为公司全年业绩及派息兑现度亦具备一定支撑。
风险提示：国内重奢消费超预期下行等致使购物中心经营表现不及预期。
