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界面新闻编辑 | 李慎
2025年的上海土拍市场频出“地王”。
10月20日，上海推出年内第八批次土拍，共将6宗地块摆上拍卖桌，总出让面积19.16万平方米、总起始价184.95亿元，吸引来中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家房企参拍。
最终，6宗地块全部成交，总成交额198.77亿元，其中3宗溢价成交和3宗底价成交，关注度更高的徐汇滨江地块楼面价为14.85万元/平方米，刷新区域楼面价纪录。
上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示，“这次有3幅市中心地块，按以往市中心地块的溢价率都不会太低，但是今天更高溢价率才14.69%，比起上半年中心区溢价率动不动上20%相比，房企买地趋于保守。”
在卢文曦看来，现在拿地，基本上是在明年的“小阳春”入市，半年市场豪宅是否依然有较高承接力，房企有一定顾虑；其次，临近年底，完成拿地任务的房企早就不参与或是拿地不怎么积极，有捡漏心态。即便是没有完成拿地任务的房企也会偏谨慎。
中海、招商、越秀积极抢地
核心地段的热门地块，依然不愁卖。
本批次出让的6宗地块中，溢价出让的分别是徐汇滨江地块、静安苏河湾地块和杨浦东外滩地块。其中，最受关注的为徐汇区WS5单元188N-I-21地块，由中海地产以44.65亿元总价竞得，楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%。
据界面新闻了解，该地块的土地出让面积20044.45平方米，规划建筑面积30066.68平方米，容积率1.5，地上建筑限高30米；地块起始价为40.59亿元，起始楼面价135000元/平方米。该起始楼面价刷新上海涉宅用地推出楼面价TOP2位置，仅次于徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块。
土拍现场，地块共吸引来中海、保利发展、招商蛇口&西岸开发集团&滨江集团共3家竞买人参与现场竞价。这是杭州民营房企滨江阔别上海许久再次参与上海土拍，但其拿地决心并不强烈。
最后的赢家仍是中海地产。据了解，14.85万元/平方米的成交楼板价超越了绿城潮鸣东方创造的板块“地王”纪录，且仅次于徐汇天平路全国“地王”楼板价。
从地理位置来看，该地块位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，周边环绕龙华寺、西岸艺术中心、西岸美术馆等文化地标，1公里范围内覆盖地铁3、11、12、23号线，路网密集，交通便捷。
业内认为，作为上海传统“地价高地”，此次单价刷新纪录，既体现市场对滨江优质资源的认可，也符合区域长期发展预期。
本次土拍溢价率更高地块是杨浦东外滩地块，保利置业溢价率14.69%夺得地块。
土地出让信息显示，本次出让的杨浦区N090602单元D1-7地块的土地出让面积14958.66平方米，规划建筑面积37396.65平方米，容积率2.5，建筑限高80米，起始价22.81亿元，起始楼面价61000元/平方米。
地块共吸引来中铁建、保利置业、北京建工&东亚新华、越秀&上海城投共4家竞买人参与现场竞价，最终上海盛万置业有限公司（保利置业）以总价26.12亿元竞得地块，成交楼面价69958元/平方米，溢价率14.69%。
卢文曦指出，杨浦这幅地块吸引4家竞买人参与，在拍卖过程中，基于总价可控，因此竞价过程比上午的略微激烈些。“保利置业上半年拿下杨浦地块，重仓杨浦的迹象非常显著。近两年的保利琅誉、兰桂坊都有不错的销售业绩，进一步强化其重仓杨浦的信心。”
静安苏河湾地块是本场土拍起始价更高的地块，为70.96亿元，起始楼面价74670元/平方米。土地出让面积30108.11平方米，规划建筑面积95033.41平方米，容积率3.64，建筑限高150米，热度也颇高。
中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城3家竞买人参与现场竞价，最终星狮&瑞城&越秀&招商蛇口联合体以总价77.37亿元竞得地块，成交楼面价81415元/平方米，溢价率9.03%。
对于该幅地块的土拍表现，卢文曦认为，一方面是地块总价高，能负担得起的开发企业不多，临近年底，更是需要控制花钱节奏；另一方面，豪宅产品虽然目前热度高，但市场供应量也不少，因此房企会调低预期。
“对于这种高价地块联合拿地并不意外，凑齐4家是很少见的抱团形式。招商拿地一向积极；越秀今年土地市场没有斩获，也算补上仓了；星狮今年联合国贸、金地拿下松江地块，说明优质土地吸引力相当大。”
热度回归理性，郊区地块底价成交
本次土拍表现冷热不均，另外3宗地块为底价成交。
首先是松江区SJC10010单元14-01号地块，该地块出让面积25433.7平方米，规划建筑面积30520.44平方米，容积率1.2，建筑限高30米，起始价6.56亿元，起始楼面价21500元/平方米。
地块由上海松江交之影置业有限公司+上海松江商业发展集团有限公司+上海筑成房地产有限公司（松江交投&松江商业发展集团&国贸地产）底价6.56亿元竞得，成交楼面价21500元/平方米，溢价率0%。
此外，宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块，两宗子地块位置不相邻，其中02aB-01地块为住宅用地，建筑限高60米，13D-06地块为商业用地，建筑限高50米。总土地面积64421.8平方米，总规划建筑面积120033.02平方米，总起始价17.51亿元，起始楼面价14588元/平方米。
最终，地块由苏州腾茂置业有限公司+上海杨行城市建设有限公司+上海宝冶集团有限公司（金茂&杨行城市建设&宝冶）以底价17.51亿元竞得，成交楼面价14588元/平方米，溢价率0%。
徐汇华泾地块也是底价成交。据界面新闻了解，本次出让的徐汇区XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块及D7C-1公共绿地 、规划协领路部分地下空间，土地面积36621.9平方米，规划建筑面积95690.71平方米，起始价26.51亿元，起始楼面价27703元/平方米。
该地块由上海徐房中城建设发展有限公司+上海汇成房产经营有限公司（徐房&汇成）以底价26.51亿元竞得，成交楼面价27703元/平方米，溢价率0%。
至此，上海2025年八批次土拍圆满收官，6宗地块全部出让，共收金198.77亿元。除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余4宗地块均为联合体拿地。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，从全国土拍情况来看，上海仍然是土拍热度更高的城市，但与前几轮相比，本轮尽管个别地块仍保持较高热度，但是从溢价率、参拍企业规模和出价预期来看，整体有降温趋势。
在其看来，随着“好房子”标准的落地，上海土地指标也在进一步优化，有些地块已经不再要求中小套的比例，这符合改善需求主导的方向。此外，分工合作、风险共担模式下的房企联合参拍或将成为未来的趋势。
中指研究院上海数据总经理张文静也认为，上海本轮持续释放优质地块，结合9月出台的“好房子”建设新政，本次出让土地具备较高开发潜力。整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，预计土地市场的理性表现将逐步传导至新房销售市场。
值得一提的是，界面新闻获悉，上海第八批次土拍刚刚结束，上海又官宣第九批次土拍清单，将推出位于浦东新区、杨浦区、宝山区、嘉定区、奉贤区、青浦区的共9幅地块，预计11月下旬开始组织交易活动。
