来源：东莞乐居
CRIC深度智联——乐居新房AI智能体介绍
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量价齐跌，“金九”为何不金了？
2025年9月，本该是楼市旺季的“金九”，东莞却交出了一份量价齐跌的成绩单。新房网签仅872套，环比减少137套，跌幅达14%；成交均价20298元/平方米，较8月的21708元/平方米下跌1410元，跌幅约6.5%。
这不仅是环比下滑，同比更是大幅减少73%。传统旺季为何“失色”？
台风频发、购房者观望情绪浓厚、市场预期持续走低，都是关键原因。
更值得注意的是，9月新房成交建面仅9.9万平方米，按均价测算，总成交金额约20.09亿元，较前期明显回落，市场仍处于筑底阶段。
01·
区域分化加剧
有人“高攀不起”，有人“万元上车”
东莞楼市的区域分化，在9月数据中体现得淋漓尽致。
一手住宅建面均价更高的是南城区，高达41535元/平方米；东城区（36632元/平方米）和滨海湾新区（34182元/平方米）紧随其后。
而更低的望牛墩镇，建面均价仅8832元/平方米，不足南城的四分之一。这种“冰火两重天”的格局，反映出核心城区与外围镇街在资源、产业和配套上的巨大差距。
二手房市场同样分化明显。松山湖以28369元/平方米的建面均价遥遥领先，而洪梅镇仅7425元/平方米，价差超过3.8倍。
02·
二手房悄悄回暖？刚需撑起半边天
虽然新房市场冷清，但二手房却在9月中下旬显现出一丝暖意。9月15日至21日当周，二手住宅网签599套，环比增加8%。
全市9月二手住宅网签2338套，建面均价13693元/平方米，环比持平，显示出较强的抗跌性。这背后，是二手房凭借高性价比，成为刚需和改善型客户的首选。
尤其在松山湖、南城等区域，二手房虽价格不低，但因配套成熟、学位优质，仍吸引大量购房者。
而常平、樟木头等地，则以“万元出头”的建面价格，承接了大量预算有限的首置群体。
03·
谁在买房？七大购房群体浮出水面
2025年9月的东莞楼市，主力买家是谁？
数据显示，购房群体呈现多元化特征：
首套刚需：本地青年、稳定就业者，被低总价镇区楼盘吸引；
本地高收入人群，受新政激励，积极入市；
改善型家庭，聚焦120至180平方米建面的中大户型；
深圳外溢客：寻求高性价比通勤房；新增入户人口，政策放宽带来新需求。
二手房买家也有不一样的描摹画像，有人趁价格下探入市；本月度，还有保障房申请家庭，配售型住房满足基本居住。
其中，90至120平方米建面的户型占比近三成，仍是市场主流，印证了“刚需+刚改”仍是托底力量。
04·
“925新政”重磅出台，能否扭转颓势？
就在9月下旬，东莞六部门联合发布楼市新政，自9月25日起实施。核心措施包括：
购房补贴：按合同总价的2%发放，更高3万元；
首套认定放宽：按镇街属地认定，不再看全市；
公积金政策优化：贷款额度提至150万元，并可提取用于支付首付款。
政策从需求侧精准发力，降低购房门槛与成本。
这些政策直击当前市场痛点——高门槛、高成本、低预期。合富研究院分析师李兴旺指出，新政是“近年来力度较大、维度较广的一次优化”。
但政策效果需时间发酵。
9月数据仅包含新政实施前5天，影响尚未显现。真正的“政策红利”，或将在10月及四季度逐步释放。
05·
展望：供应放量，市场能否回暖？
尽管9月数据低迷，但市场并非毫无希望。据中原地产研究院透露，四季度多个新盘将集中入市，包括九樾上城二期、万科嘉城·未来天空之城、松湖瑧府等。
这些项目多为新规产品，品质提升，加上新政加持，有望提振市场信心。同时，普通住宅价格标准自9月1日起调整，也为土地增值税减免提供依据，间接利好开发商。
不过，购房者预期仍是关键。若价格继续下行，观望情绪难消；若新政能稳住价格、释放真实需求，东莞楼市或在年底迎来小幅反弹。
买还是不买？这是个问题
面对量价齐跌的市场，普通购房者该如何抉择？如果你是刚需或刚改，当下或许是“上车”良机——政策利好、价格回调、选择增多。
但若你仍在观望，不妨关注10至11月的成交数据，看新政是否真正激活市场。毕竟，楼市已从“卖方市场”转向“买方市场”，主动权在你手中。
你怎么看9月的东莞楼市？欢迎在评论区聊聊你的观点！
【全文含图表等，均由CRIC深度智联——乐居新房AI智能体生成】
